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土地供给政策对房地产业发展的影响

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【摘 要】随着我国经济的飞速发展,房地产业在经济转轨时期由于各项制度体系的滞后,导致市场秩序紊乱,房价持续偏高。尤其在土地供给政策方面,已经严重制约了房地产企业的可持续发展。因此,本文通过分析我国城市用地状况及土地供给政策的变化趋势,分别从宏观和微观角度阐述了土地供给政策对房地产业发展的影响,并提出几点建议。
  【关键字】城市用地;土地供给;房地产;市场;企业
  
1 我国城市用地状况及土地供给政策的变化趋势
  1.1 城市用地的演变过程
  在我国,城市化进程的一个重要特征是城市用地规模的扩张。无论是政府所能控制的还是其难以控制的土地供给,都是城市土地总供给中的一部分。1989~2009年间我国城市用地扩张主要有以下特点:(1)城市建设用地总量总体上呈逐年上升的趋势,各年间的变化均表现为用地扩张;(2)城市建成区面积的增长速度较快,城市用地的年平均增长速度为8.3%;(3)历年用地扩张速度快慢不一,分别在0.7%~9.8%之间,其中1991~1994年间增长较快,1995年后基本趋于平稳,自2000年后又开始出现较快的增长态势。
  1.2 城市土地市场的土地供给
  在城市土地市场运行过程中,土地的供给呈明显的多轨制形式,具有一定市场交易行为特征的土地交易主要包括城市土地一级市场的出让和二级市场的转让、抵押和出租等方式。从1987年深圳特区首次进行了土地出让试点以来,土地出让原创论文网总量的变化很大,总体为上升态势,但各年波动较大,分别在1993、1998和2008年出现峰值,与城市用地扩张变化较为吻合,这与各年国家执行的不同供地政策有关系密切。土地使用权出租一直只占较小的比重,并存在逐年递减的趋势。城市土地二级市场的交易量总体也为上升态势。
  

2 土地供给政策对房地产市场的宏观影响
  2.1 土地政策对房地产市场影响的传导机制
  主要包括两个途径:首先,土地价格对房价的影响,土地价格是房价的成本之一,土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加,房地产企业的投资规模下降,房地产市场的供给减少,最终影响房价;相反,地价下降,供给增加;其次,土地供应量对房地产价格的影响,土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量,影响房地产企业的投资规模,从而影响房地产市场的供给,最终影响房地产价格。与金融政策、税收政策相比,土地宏观调控政策只能对供给产生影响,无法对需求产生直接的影响,无法实现整体市场的稳定均衡。土地政策这一行政手段对供给的影响是很有效的,为土地所有权归 家所有。而对于土地使用需求的影响并不能通过土地政策来实现,单纯地对土地供给的控制只能加刷对土地的需求,激化土地供需之间的矛盾。
  2.2 土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应
  土地要素对于房价变化影响很大,通过对土地要素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而土地因素对房地产价格的影响并不是同步的,在一定程度上存在着“时差性”。房地产市场的士地调控是指政府通过调整土地供应来影响房地产市场运行。由于土地是房地产开发的基础,相比金融、财政方面的调控措施,土地调控对增量市场的影响最为直接,但是效果显现的时间更长。无论是土地总量调控还是结构调控,土地供应时滞都是影响调控效果的重要因素。忽视土地供应时滞的存在,就无法清楚地把握调控的影响效应,对于市场的调控只能是较盲目的决策,达不到预期的效果。
  2.3 土地供应总量对房地产市场的影响
  土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响:一方面是影响房地产产品的供应总量,特别是影响增量肼地产产品;另一方面是影响生产和预刘,但影响力的时效不同,对房地产产品供应的影响,由于厉地产开发周期的原因,要在1~2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响 是当期的。由于房、地的紧密关系,土地供给量与房地产增量有着密切关系,土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率(项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值)来反映。设房地产增量为QR(平方米建筑面积),土地供给量为QL(平方米土地面积),容积率为F,则有QR=F×QL。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大,单位面积土地上的建筑容量即建筑面积就越大。

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Tags: 房地产业 土地 政策  
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