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城镇房价的影响因素与调控措施探究

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作者:李枫

作者单位:常州工程职业技术学院经管学院;石河子大学经济与管理学院

  摘 要:文章认为城市房地产市场调控目的是保护资源环境、尽可能清除投资需求、调节收入分配等,要确立住房供应量、住房投资收益率、住房价格等方面的量化调控目标。土地价格对房价无影响,土地财政对房价影响不大,房地产行业供求关系决定房价,同时房价会反向作用于房地产供求,其中住房附加社会效用对区域房价差异影响巨大,信贷支持是促使房价过高的主要原因之一,城市房价较高且持续上涨的首要原因是住房税收基本被搁置。基于调控目的和住房的居住定位,房地产市场调控要严控信贷政策,按税制全面落实各项税收,土地使用权到期依规续费,根据调控目标供应政策性住房与土地。

  关键词:房价;房地产调控;房地产市场;房产信贷;房产税收

Re-study on the Purpose, Objectives and Measures of Urban Real Estate Market Regulation

  Abstract: The purpose of urban real estate market regulation should not neglect the task of protecting resources and environment, e-liminate investment demand, and adjust income distribution. It is necessary to establish the quantitative control target of housing supply,the rate of return on housing investment, the housing price and etc. Land price has few effects on house price; land-based finance has lit-tle influence on house price; the decisive factor of house price is the market forces, in which additional social utility of housing has agreat influence on the difference in regional house prices. Credit support is one of the main reasons why house prices are too high, and thechief reason for the higher and rising house prices in cities is that housing taxes are basically shelved. Based on the purpose of regulationand housing residential positioning, real estate market regulation should control the credit policy strictly, fully implement the various taxesaccording to the tax system, when land use rights expire re-payment of land use fees in accordance with regulations, and supply the poli-cy-type housing and the land according to the housing regulation goals.

  Key words: Housing price; Real estate regulation; Property market; Housing credit; Property taxes.

  我国城镇房地产市场存在诸多问题,如尽管多次调控房价仍快速上涨,大量房产用于投资而非居住,房产投资严重拉大居民财产差距,房价膨胀压抑消费能力与生产动力,房产膨胀消耗资源环境等。究其原因,主要是对房地产市场调控的目的不够明确,目标不够清晰,对影响房地产价格的因素把握不准确,使得调控措施不到位。

  学界关于我国房地产调控的目的众说纷纭:一是认为房地产调控的目的是维护房地产行业理性平稳发展,压缩泡沫,既要防止房价过高、过快上涨,又要防止存量过多、价格过快下降。二是认为房地产调控的目的是抑制房地产投机和投资性需求。三是认为房地产调控从根本上是要解决群众的住房问题。四是认为调控的目的是保持房地产行业平稳较快发展,推动城镇化建设,维护经济可持续发展。五是认为调控的目的并不清楚。六是认为调控目的具有多层次性。本文认为,房地产调控忽视了抑制房地产市场对资源环境和社会分配结构的影响,对抑制投资认识不到位,甚至防止房价过快上涨的目的指向也不太清晰,而这些问题都与未能重视摆脱经济发展对房地产的依赖有关。

  一、理清我国城镇房地产市场调控的目的与目标。

  1. 全面把握房地产市场调控的目的。

  (1) 房地产市场调控不仅要促进经济增长,还要促进保护生态。自21世纪初以来,房地产过剩的状况日益严重,对“鬼城”的报道屡见不鲜。相关调查比较多,普遍显示住房空置率过高。张景秋等曾对50多个小区进行抽查,发现北京住宅空置房率为27.16%.西南财大中国家庭金融调查与研究中心基于4万户居民调查称,2013年城镇家庭住房空置率为22.4%,而存量住房的62%就可满足居住需要。中房报2015年联合腾讯网等机构46.8万份问卷调查显示,一线至四线城市住房空置率为22%到26%.据朱云来研究,城镇已有和正在施工的住房,可满足10亿人的住房需求,而城镇人口只有7亿多人。与此对照,美国楼市最差的2007-2009年自有住房空置率仅为2.9%,香港低于5%,荷兰、瑞典一般是2%,老龄化严重的日本最高,近年为13%.

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Tags: 城镇 房价 因素 措施  
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